Rynek nieruchomości w odniesieniu do wynajmu mieszkań, wciąż się zmienia i rozwija, szczególnie ostatnie lata związane z pandemią, wojną w Ukrainie i ogólnym kryzysem gospodarczym sprawiły, że dostępnych lokali jest coraz mniej.
Jak już znajdziemy odpowiednie mieszkanie, to przystępując do zawarcia umowy z jego właścicielem, warto być świadomym zarówno swoich praw, jak też obowiązków.
Ogólne zasady najmu mieszkania reguluje ustawa kodeks cywilny oraz ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 172 ze zm.).
Przystępując do najmu mieszkania, istotnym jest określenie, czy chcemy dokonać najmu na czas określony lub nieokreślony (art. 659 k.c.).
Zasadą jest, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia, zawarta na czas dłuższy niż rok, powinna być zawarta w formie pisemnej. Dlaczego? Otóż w przypadku, gdy nie dochowamy formy pisemnej, przy umowie zawartej na czas dłuższy niż rok, poczytuje się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony (art. 660 k.c.).
Jak została uregulowana kwestia terminów wypowiedzenia najmu (art. 673 k.c.)
- pamiętać należy, że w przypadku najmu nieruchomości, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, wynajmujący, jak i najemca mogą uregulować kwestię wypowiedzenia (terminu) w samej umowie,
- a w przypadku braku regulacji terminów wypowiedzenia w treści umowy, dopiero wtedy stosuje się terminy ustawowe, wśród których wyróżniamy:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód,
- gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Kolejną istotną kwestią, szczególnie w przypadku studentów, jest zawarcie w umowie najmu postanowień, które dadzą możliwość wcześniejszego wypowiedzenia np. urlop dziekański, skreślenie z listy studentów, zmiana trybu toku studiów (zdalny, zaoczny).
Co powinna zawierać umowa:
- datę sporządzenia,
- określać wynajmującego i najemcę oraz ich dane,
- czas, przez jaki będzie obowiązywała umowa,
- szczegóły wynajmowanego mieszkania (m. in. powierzchnia, stan, wyposażenie),
- warunki wypowiedzenia umowy,
- obowiązki i prawa obu stron,
- wysokość czynszu (Art. 688 ze zn1 par. 1 k.c.) i inne koszty,
Jeżeli chodzi o dane stron umowy, dość często wymaganym jest numer PESEL/NIP oraz numer dowodu osobistego. W tym miejscu warto wskazać, że numer dowodu osobistego nie jest potrzebną daną do zabezpieczenia interesów strony. W zupełności do tego celu wystarczy PESEL. Aby wysłać np. wezwanie do zapłaty, pozwać daną osobę czy wyegzekwować należności, posługujemy się właśnie numerem PESEL (wymóg obowiązujących przepisów prawa).
PESEL jest niezmienny, numer dowodu natomiast ulega zmianie – po wyrobieniu nowego dowodu.
Zgodnie z zasadą minimalizacji danych (RODO), powinniśmy przetwarzać tyle danych, ile do danego celu przetwarzania jest dla nas niezbędne.
Kolejnym nieodłącznym elementem umowy najmu, powinien być protokół zdawczo – odbiorczy, najczęściej dodawany do umowy w formie załącznika, podpisanego przez obie strony, w którym właściciel lokalu spisuje, a najemca podpisuje; jakie elementy mieszkania są na jego wyposażeniu (zwykle są to artykuły gospodarstwa domowego, czy sprzęty elektroniczne), ale także widoczne w dacie zawarcia umowy najmu uszkodzenia, czy usterki.
Drugą formą najmu, często wybieraną zwłaszcza przez właścicieli lokali mieszkalnych, stanowiących osoby fizyczne, nie prowadzące działalności gospodarczej zw. z wynajmem mieszkań, jest tzw. #najem okazjonalny.
Tutaj zapraszam do lektury moich poprzednich publikacji.
Potrzebujesz dodatkowych informacji, usługi prawnej ? Zapraszam do kontaktu 
KONTAKT
